「囲い込み」に注意！
不動産が売れない最大の原因かも

不動産の売却の際には基本的に不動産会社にご依頼されるかと存じます。

そこで質問ですが、お任せしてからおおよそどれくらいの日数で


売れると思われますか？


正解は平均3カ月と言われています。


もし何カ月経っても売れる気配がないと感じたら、


それは「囲い込み」が原因かもしれません。


「囲い込み」とは、仲介の不動産会社が売り先を選び


勝手に断ってしまう状況のことです。


でも仲介手数料が入るのに、


どうして売却しようとしないのでしょうか。


この記事では、不動産が売却できない原因になる「囲い込み」の


実態について解説していきます。

不動産売買のしくみ

「囲い込み」について理解していただくために、


まず仲介手数料についてご説明いたします。

一般的には売主側の仲介会社と買主側の仲介会社が


それぞれ仲介手数料をもらう取引を、


不動産の業界では「片手仲介」と呼んでいます。


これが最もポピュラーな方法です。

もう一方で売主側の仲介会社は販売を依頼されると、


レインズ(不動産業者間の物件情報サイト)に情報公開します。


これにより他の不動産会社が検索することが可能になります。

一方で売主から仲介を依頼された不動産会社が


自ら売主を見つけた場合は、売主と買主の双方から


仲介手数料をもらうことになります。


これを不動産業界では「両手仲介」と呼んでいます。

その場合もらえる仲介手数料は2倍になりますので、


不動産会社にとっては、とてもありがたいです。

この両手仲介欲しさに、他の不動産会社から問い合わせがると


実際にはまだ購入希望者がいないのにも関わらず


「その物件は、現在商談中です」と言って、


問い合わせてきた不動産会社と接触を持たないようにするのが


「囲い込み」のやり口です。

この「囲い込み」は売主にとって有利な売却ができる可能性を


摘み取り、場合によっては売却価格を下げて売ることになるため、


売主の利益を損ねることにも繋がります。

囲い込みをするのはこの二つ！


※宅建業法では、売主が不動産業者に仲介を依頼する際に「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類の方法を定めています。

このうち「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」は、


他の不動産会社に仲介依頼ができない仕組みになっています。

ここまでの話だけを聞くと


「そんなことをやるのは町の小さな不動産会社だけでしょ」


というイメージを抱く人もいるかもしれません。


しかし、この手法は大手不動産会社で展開されているのです。

もし町の小さな不動産会社の仲介でいつまでも売れなかったら、


「販売能力がないのでは？」と疑いの目をむけるはずです。


しかし大手不動産会社の営業マンから


「うちの会社で売れなかったら、どこの会社でも売れませんよ」と


営業トークを聞かされたら、売主は妙に納得をしてしまいます。

では囲い込みされないためにはどうすればいいのか？

その1、定期的な報告をもらう

専属専任媒介契約の場合は1週間に1度、


専任媒介契約の場合は2週間に1度、


売主への営業活動の報告義務があります。


営業活動が具体的にどのように行われているか


報告を受け確認をしましょう。

その2、他社に話だけ聞いてみる

先程解説した2つの媒介契約は仲介依頼ができない仕組みでした。


ただし、話を聞くことまで禁止しているものではありません。


したがって、数か月任せていて一向に売れない場合は


一度他社に話だけでも聞いてみると良いでしょう。

まとめ

「囲い込み」は、売主側で注意していないと、


なかなか見抜けないことがあります。


相場どおりの価格設定で売却活動を始めて、


1カ月以上経っても1件の問い合わせもないという状況であれば、


「囲い込み」を疑った方がいいかもしれません。


不利益な扱いを甘んじて受けて、売却価格を下げざるを得ない


状況には決して陥らないようにしてください。