平素より格別のご愛顧いただきまして誠にありがとうございます。
先日投資を始めたいというお客様からこのようなご相談を頂きました。
「この一棟収益物件が相場よりも安いような気がするんですが、お買い得ですかね？」
よく見てみるとそれは再建築不可の物件でしたので、あまりお勧めはできないことをお伝えさせていただきました。
本日は再建築不可物件とは何なのか。
なぜ安いのに購入はやめておいた方がいいのか。
また再建築不可の物件を相続したらどうすればよいのか。
再建築不可物件にまつわるすべてをお伝えできればと思います！
そもそも再建築不可物件とは？
再建築不可の物件とは、法律上今ある建物を壊してしまうと新しい建物が建てられない物件の事を指します。
なぜ一回建物が建っている場所にもう一度建物が建てられないのかというと、建築基準法という法律が関係しています。
建築基準法の中に接道義務という項目があり「建物を建てる時はその土地が幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければいけない」とされています。
これは接している道路があまりに狭いと、例えば火事になった時に消防車が入れないなどそういった安全性の観点から作られたルールです。
そもそもなぜそんな場所に建物が建ったのかというと、建築基準法ができたのは昭和25年でありそれ以前はルールがなかったからです。
言い換えれば昭和25年以前に建てられた物件は再建築不可物件である可能性があります。
なぜ安くても購入しない方がいいのか？
もし安く売り出しに出ていれば一見掘り出し物のように見えますが、なぜ購入はおすすめで気ないのでしょうか。
① 倒壊・消滅しても再建築できない
再建築不可物件なので、当たり前ですがもし建物が倒壊しても立て直すことができません。
また併せて上物がなくなった後の活用方法がとても難しいです。
前提として接道に難があるため、駐車場にもしづらいですし、トラックなどで荷物を運んでくる資材置き場としても活用が難しいです。
② 出口戦略が難しい
通常賃貸不動産の購入は出口戦略ありきで検討します。
そのまま売ることや更地にして売る、さらには自分で住んでみるなどその方法は多岐にわたりますが再建築不可物件はそのすべてにおいて難を抱えております。
先ずそのままでは売りずらいですし、更地にすると建物は建築できませんし、前述の通り他の用途にも使いづらいので、売りづらいです。
③ 物件の安全性の担保が難しい
前提として築年数がたっているので、補修などのコストがかかり、また立て直しができません。
大掛かりなリフォームをしようとすると前面道路の狭さから機材の搬入が難しくコストもかかりがちです。
このような理由からいくら相場より安いからと言って、軽々に再建築不可物件の購入をお勧めする事が難しいです。
もし再建築不可物件を相続してしまったら？
① 隣接地を借地・購入して接道義務を果たす
敷地に面する前面道路が「建築基準法上の道路」であることを確認し、接道部分（間口）が2m未満だった場合は、幅員2m以上にすることで再建築できます。
② 道路の位置指定を申請する
再建築不可物件は、接道義務を満たさないものがほとんどです。
接道義務を満たすためには、建築基準法上の道路（幅員4m以上）に2m以上接していなくてはなりません。
建築基準法上の「道路」の中には、特定行政庁から「道路として認める」と指定を受ける「位置指定道路」があります。
所有する土地が「位置指定道路」として認められれば、再建築が可能になります。
このように何とかする方法はありますが、限定的な方法であったり実現が難しい事が多いです。
そのまま売ることもできないわけでは無いので、もし再建築不可物件でお困りのことがあればドリミット株式会社へご相談ください。