平素より特別のご愛顧いただき誠にありがとうございます。
ドリミット株式会社でございます。
先日お客様よりこのようなご相談を受けました。
どの不動産会社に聞いても買い取ってもらえないマンションを相続したのですが、何とかなりませんかね？
詳しく聞くと、月々の管理費や修繕積立金、固定資産税等のお支払いが結構いたいようです。
今回はそうなってしまった場合何かできることはないのか。
そうならないためにはどうすればよいのかをご提示させていただければと思います。
そもそもなぜ捨てられないのか。
いらない不動産を捨てる事ができれば話が早いと思う方も多いと思います。
民法の世界では、所有権は登記を備えなければ第三者に対抗できないとされています。
難しいのですが、「登記」に所有者としてAさんの名前が載っていれば、仮にBさん(第三者)がその土地は私のものだと主張しても「登記」の名前がAさんであることが判断されるというイメージです。
では、固定資産税と「登記」の関係はどうなっているのでしょうか。
まず固定資産税が請求される人は「登記」上の所有者になります。
仮にAさんの名前が載っていたとして,Aさんが固定資産税を請求された時に、私のじゃない!と自治体(第三者)に主張するためには、「登記」の所有権がAさんでない事が必要になります。
ではAさんがこの不動産を捨てるから、「登記」から名前を消してくれと言ったらどうなるのでしょうか。
「不動産登記法」で所有権を抹消するだけの手続きはできないと決まっているので残念ながらそれはできません。
つまり所有権は誰かに移転しなければ、変えることができず、変わっていなければ第三者に抵抗ができないという事になります。
所有権を移転するためにはどうすればいいのか
不動産会社に買取をしてもらえない場合どうやって所有権を移転させればいいのでしょうか。
いくつかの手法を検討してみたいと思います。
① 仲介で売りに出し続ける
いつかは売れるかもしれないので、気長に待つという方法です。
しかし、不動産会社が買い取ってくれないという事は、リフォームをして売っても採算が取れないという事であり、待っている間もランニングコストがかかり続けるため、あまりお勧めはできません。
② 自治体や法人や隣家などの個人に寄与または贈与をする
まずは個人への寄与・贈与に関しては、例えばマンションや住宅地なら隣の人に話してみるという手もあったりします。
隣の人からしてみれば、隣に部屋がもらえるならラッキーと思ってもらえるかもしれませんが、関係性も必要ですし、現実的ではないかもしれません。
また自治体への寄与・贈与に関しては結構ハードルが高いです。
まず自治体の窓口に相談にいく事になります。
寄与できるかどうかの判断基準は自治体によっても様々ですが、利用価値に大きなフォーカスが当てられます。
そうなると不動産会社に買い取ってもらえない不動産の利用価値は低い事が多いので寄与もできないことが多いです。
ではどうすればよいのかというと、相続する前またはその三か月後までに制度を使うという事も考慮に入れなければなりません。
③相続放棄について
相続の仕方には3種類あります。単純承認・限定承認・相続放棄です。
単純承認はプラスもマイナスも全部相続。
限定承認はプラスの範囲でマイナスの財産も相続。
相続放棄はプラスもマイナスも全部相続をしない。
このうち、何かを相続しないとなると、限定承認か相続放棄かになるのですが限定承認による不動産だけを相続しないというのは事実上不可能です。
そもそも不動産はどんなものであっても、評価額があるのでプラスの財産です。
なので、限定承認をする際、不動産をもらわないという選択は取ることができません。
当然相続放棄をすると、価値のない不動産も相続しなくてよくなりますが、その他プラスの財産も相続する事ができなくなるので、そもそも取れない選択肢である可能性もあります。
上記の方法はどれも現実的ではなく,実際問題難しいかもしれません。
なので手放す方法も考えながら同時に、リフォームしての賃貸や、今住んでいる売れる物件を売って自身が住むなど、有効活用の方法を考えなければいけません。
何にどれ位かかるかと言ったことや、取れる賃料など一人で考えることは限界があるので、そういった際はぜひドリミット株式会社にご相談ください！