平素より格別のご愛顧賜り誠にありがとうございます。
不動産の価値が上昇している今、不動産を売却する方が増えています。
築古物件も例にもれず売却件数が増えており、そのような中で、いい場所にあるのになかなか金額が伸びないという声もお聞きします。
そんな金額が伸びない一つの理由である、旧耐震とはなにか？旧耐震の家に住んでいる人はどうすればいいのか？高く売るにはどうすればいいのか？等このコラムで旧耐震について不動産会社の社員と同じくらい詳しくなっちゃいましょう!
違法建築と既存不適格
家を建てる・マンションを建てる時には、そもそも建築基準法というルールを守らなければなりません。
上記２つの言葉がさす事象は、建築基準法というルールを守っていない建物という事です。
事象が同じなのになぜ違う言葉が存在しているかというと,長い歴史の中で建築基準法は変わっていきました。
ルールが変わっていく中で,昔の建築基準法は守れていたが、今の建築基準法が守れていない建物も存在するようになります。
そのようなものを既存不適格と呼ぶことになったわけです。
耐震基準もその変わったルールの一つで、建築方法や建材の進化や、地震等の被害による再検討によって安全の基準が引き上げられました。
それが新耐震基準なのです。
一方昔の基準では安全とされていたが、今の基準では必ずしも安全とはいいきれない、それが旧耐震基準となります。
新耐震と旧耐震何が違うの？
結論名前の通り、建物が耐える事の出来る震度が違います。
旧耐震基準では、中規模地震(震度5程度)では、倒壊・崩壊しない、大規模地震(震度6強～7)では,規定がありません。
一方新耐震基準では中規模地震ではほぼ損壊しない、大規模地震でも倒壊・崩壊しないと基準が大きく引き上げられています。
旧耐震か新耐震かどうやって確かめるの？
新耐震基準は1981年6月1日になります。
この日以降に建てられたものは、おおむね当時の建築基準法にのっとっていますが、100％ではないです。
ご不安な方は、建築確認通知書というものに記載されておりますし、もしなければ役所に行って、その建物の建築計画概要書・台帳記載事項証明書でも調べることができます。
実際どれくらい被害が違うの？
2016年の熊本地震での被害に着目してみます。
画像出典：国土交通省資料「『熊本地震における建築物被害の原因 分析を行う委員会』報告書のポイント」
旧耐震基準の木造住宅は、半数近くが大破または倒壊・崩壊しています。無被害だった建物はわずか0.5割（39棟）です。
新耐震基準の木造住宅で大破以上となったのは2割弱でした。大半の住宅は軽微・小破・中破となっています。
新耐震基準でも、全く被害がなかった木造住宅は2割でした。
一方、一番新しい2000年基準だと、約6割の住宅が無被害となっています。
大破や倒壊している住宅はあるものの、旧耐震や新耐震に比べると被害はかなり少ないです。
自分の家が旧耐震だったらどうしたらいいの？
首都直下型地震や南海トラフ地震等今後懸念される地震がある中で、旧耐震のご自宅に不安を持たれている方も多いと思います。
解決策については下記の２つが考えられます。
・耐震補強工事をする。
戸建ての場合は検討の余地がありますが、マンションの場合はなかなか難しいです。
工事費用が莫大にかかるためなかなか進んでいないという現状があります。
・売却をして新しい家に住む
旧耐震のマンションや戸建てであっても、売却できないわけではありませんし、むしろ築浅のマンションよりも価格が抑えられることもあって、買い手も見つけにくくはないです。
そのまま形で買ってもらって、買主様が耐震工事をするというパターンや、耐震基準に関心のない方が買われるので、関係性としてはWin-Winです。
旧耐震をご不安に思ってご相談された、弊社のお客様ではこちらの選択肢を取られる方が圧倒的に多いです。
総括
見ていただいた通り新耐震基準と旧耐震基準では被害の差が大きく、気にされる方は何らかの策を講じた方がいいです。
建て替えも一つの手ですが、出費もあり、住まいの携帯によっては難しいことも多いので、マジョリティーは売却して新しい家を探すことになると思います。
もし売却のご検討があられる、売った際の金額が気になるという方はぜひ弊社ドリミット株式にお任せください。